Situada sólo por detrás de su hermana Ceuta, Melilla volvió a ser la segunda autonomía con menor número y monto total de hipotecas a lo largo de julio, tras constituirse 80 de ellas por un capital de 9.682.000 euros, de acuerdo con los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) este miércoles.
De ahí que, como media, en el séptimo mes de este año el coste de cada una de estas hipotecas, cuya totalidad corresponde a fincas urbanas, habría rondado los 121.025 euros.
De esta manera, la ciudad autónoma ha registrado 27 hipotecas más que en junio último, cuando tuvo 53 de ellas por un capital de 5.970.000 euros.
También se ha sabido que, del total de hipotecas que acumuló Melilla en julio, 58 fueron constituidas sobre viviendas, por un valor de 9.116.000 euros; una sobre un solar, de 88.000 euros; y 21, con un suma de 478.000 euros, sobre otro tipo de inmuebles.
En cuanto a los prestamistas, se ha conocido que casi todas las hipotecas locales, concretamente 78, correspondieron a bancos (9.498.000 euros); y las restantes dos (184.000 euros), a otras entidades.
Por otro lado, en el mismo mes fueron canceladas registralmente 47 hipotecas en Melilla, la segunda cifra más baja a nivel nacional, ya que estuvo sólo por detrás de la de Ceuta. De ellas, 40 tenían que ver con viviendas, y apenas siete, con otra clase de inmuebles.
Del mismo modo, de las hipotecas canceladas en el territorio melillense en julio, 41 tuvieron a un banco como prestamista, y las otras seis, a otras entidades.
A tenor con lo que ha informado el INE, en julio Melilla repitió como la autonomía con menor número de hipotecas con cambios registrales: sólo cuatro frente a las oche presentadas por Ceuta. Dos de estos cambios correspondieron a viviendas que registraron la subrogación del acreedor, que consiste, básicamente, en cambiar la hipoteca de un banco a otro; y dos a novación, que no es más que cualquier cambio que se produzca en las condiciones del préstamo hipotecario en un momento posterior a la firma.
A principios de agosto, un informe de la tasadora Tinsa indicaba que, a pesar de haberse registrado una evolución "contenida" del incremento del precio de la vivienda en el último año en Melilla, pagar la hipoteca media, de alrededor de 140.202 euros, se comía casi el 30% del salario, con una cuota de 599 euros al mes.
Tampoco se puede olvidar que, según los registros del propio INE, al cierre de julio, el de la Vivienda fue el sector que tuvo mayor inflación interanual en la ciudad autónoma.
En tanto, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas en el conjunto de España, fue de 35.918, un 2,3% más que en julio de 2021. A la vez, el importe medio se ubicó en 146.445 euros, con un aumento del 8,1%.
Asimismo, el importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en julio fue de 161.136 euros, un 16,5% superior al del mismo mes de 2021.
Como es de suponer, en el mismo mes las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas y en las que más capital se prestó con este fin, fueron Cataluña, Andalucía y Madrid.
El ciclo alcista se moderará en 2023
Mientras, el último Cuadernos de Información Económica, publicación editada por Funcas, ha dejado claro que el giro en la política monetaria como consecuencia de las presiones inflacionistas provocará una moderación del ciclo alcista de la vivienda en 2023.
De acuerdo con los expertos, el mercado sigue expandiéndose, tanto en número de transacciones como en precios pese al frenazo de la actividad económica, si bien no tardará en debilitarse debido a la subida del euribor, principal referencia del mercado hipotecario.
Desde la óptica de Raymond Torres, "a pesar de la pérdida de capacidad de compra generada por la inflación, los excedentes de ahorro acumulados durante la pandemia y la evolución relativamente favorable del empleo siguen impulsando la demanda y la subida de precios en 2022 podría situarse en el entorno del 6% en media anual, superior a la de la renta disponible de los hogares".
No obstante, para Torres, "el mercado se moderará a medida que las condiciones de financiación se endurezcan y el esfuerzo financiero de las familias -ya ligeramente por encima de la media histórica- se incremente". Así, "la menor demanda y la mayor oferta provocarán una desaceleración, con unos precios que podrían evolucionar en línea con la renta disponible de los hogares".
Torres además ha descartado un hundimiento del mercado o un fuerte repunte de la morosidad ya que, "a diferencia de la época del estallido de la burbuja inmobiliaria", el mercado "no parte ahora de una posición sobrevalorada".
Por otra parte, Santiago Carbó y Francisco Rodríguez han explicado que la subida de los tipos de interés no implica, "de forma inmediata y sin incertidumbres", "una mejoría de la rentabilidad bancaria".
Ambos se han referido a los desafíos del cambio de la política monetaria, entre los que se cuentan un proceso inflacionario grave, la amenaza de desaceleración y/o de recesión, y la debilidad financiera del tejido empresarial de numerosos países ante el aumento del coste de financiación, "así como la evolución de la morosidad de los préstamos con avales públicos y la finalización de las moratorias de crédito".
De igual manera, Marta Alberni, Ángel Berges y María Rodríguez han confirmado la relación directa entre el nivel de tipos y el margen de intermediación. Si bien han considerado que el margen de la banca española y europea "debería verse favorecido por el nuevo entorno de tipos, en el que la referencia más relevante para el negocio minorista, el euríbor a 12 meses, ya supera el 2%", han señalado que "la traslación de ese incremento al margen de intermediación no va a ser lineal".
Dicho de otra forma, "la traslación del repunte de los tipos a la rentabilidad del margen de intereses se produce de manera progresiva y gradual, más lenta en la rentabilidad del crédito (lo que tiene que ver con la existencia de hipotecas a tipo fijo y con el esquema de repreciación vigente en las de tipo variable, generalmente a 12 meses) que en el coste de los depósitos".
En opinión de Santiago Lago, "el positivo e inesperado comportamiento de la recaudación tributaria está evitando un empeoramiento significativo del déficit". "Factores como los programas públicos de mantenimiento de rentas durante la pandemia, las buenas cifras de empleo y, probablemente, la reducción de la economía sumergida por el impulso de la digitalización en de los pagos pueden estar detrás de esta trayectoria de los ingresos públicos", ha defendido.
Sin embargo, Lago ha afirmado que "no sería prudente suponer que esas elasticidades extraordinariamente altas se mantendrán en el futuro", sobre todo, en "un entorno de inflación y fuerte desaceleración de la economía". Por ende, "el componente estructural del déficit público continuará todavía entre el 3% y el 4% del PIB en los dos próximos años y, de no introducirse cambios sustanciales en ingresos y gastos, el déficit total se mantendrá por encima del 4,5% en 2023 y 2024", ha concluido.
En resumen, para el especialista, "el aplazamiento de la vuelta a las reglas fiscales europeas permite un ligero respiro en la aplicación de planes de consolidación fiscal, pero ello debería ser compatible con definir actuaciones que generen confianza y credibilidad en el compromiso de reducción del déficit y la deuda pública".
