El Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla pone de manifiesto la alta morosidad de los bancos a la hora de pagar las cuotas de comunidad de los inmuebles que éstos embargan.
Fernando Pastor (F.P.) y Luis Camuñas (L.C.), presidente y vicepresidente, respectivamente, del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla, consideran que la finalización de los alquileres de renta antigua ha sido beneficioso de para los propietarios, puesto que pueden competir en un mercado real. Ponen de manifiesto también la alta morosidad de los bancos con respecto a las cuotas de comunidad.
–¿Cómo es el nivel de morosidad en las comunidades de vecinos en Melilla?
–Luis Camuña: Según los datos son del observatorio de la morosidad, en Melilla, en 2012, la deuda total de cuotas de comunidad impagadas ascendía a tres millones de euros. En 2013 se convirtieron en cuatro, con un incremento del 33%, y en 2014 fue un poco menor: Pasó de cuatro a 4,4 millones de euros. La deuda creció a penas un 3%, ‘a penas’ entre comillas. El crecimiento de la deuda respecto al año anterior ha disminuido. El dato más significativo, sin embargo, es que de esos 4,4 millones de euros de morosidad, un millón de euros son deudas de entidades financieras que son propietarias de inmuebles. Por tanto, el 25% de esa morosidad corresponde a entidades financieras. Hay otro dato más cualitativo que cuantitativo, y es que en las comunidades hay un ratio que manifiesta la dificultad para suplir esa morosidad a través de derramas extraordinarias. El caso de Melilla es curioso, porque está por encima de la media nacional, ya que se sitúa en cerca del 44%, mientras que la media española ronda el 40%.
–¿Qué características generales consideran que tiene Melilla?
–Fernando Pastor: Tanto en Melilla, como a nivel global, hay un problema de financiación de la morosidad, lo que supone que no se puedan hacer obras de remodelación en las comunidades. El parque de viviendas en España tiene más de 30 años, y aunque el Gobierno o la Ciudad Autónoma pongan dinero en ofertas de financiación, la comunidad de propietarios tiene que poner su parte. Lo que comentábamos antes del 44% que le cuesta poner derramas extraordinarias. Por eso se está envejeciendo cada vez más el parque inmobiliario. Con respecto a la singularidad de Melilla, hemos sabido a través de los compañeros locales que en la ciudad, más que gestión de inmuebles propiedad de muchos vecinos, se da mucho la gestión de inmuebles cuya propietaria es una misma persona o empresa, que a su vez alquilada a otras personas. En Melilla se da lo que llamamos administración vertical: Un único dueño con diversas viviendas arrendadas.
–Entiendo que el parque inmobiliario seguirá envejeciendo si la situación continúa igual.
–F.P.: Es un buen indicador que la subida de la morosidad se haya frenado ligeramente, como comentábamos antes. Es un parón importante, sobre todo teniendo en cuenta la entrada de las entidades financieras, porque antes no lo teníamos ni referenciado y ahora es el 25%. Eso sí es preocupante. Los bancos están embargando y, por desgracia, no están pagando las cuotas.
–¿Hay alguna solución para esta problemática?
–L.C.: Lo que entendemos necesario es una reforma legislativa. Ya hubo una reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal en 2013 que amplió la cobertura de deuda garantizada a la comunidad cuando una vivienda se vende con deudas. Antes era un año de cuotas y ahora son tres. Nuestra percepción es que la reforma fue buena, pero escasa, porque debía haber ampliado la cobertura a la totalidad y no a un límite temporal. Lo que está ocurriendo es que las entidades financieras, para evitar el inicio del cómputo de esos plazos que los hacen responsables, no hacen aparente sus títulos de propiedad, sino que se adjudican la vivienda en ejecución y guardan los títulos en un cajón y no los llevan al registro.
F.P.: Al pedir que se haga responsable de toda la deuda, evitaríamos que el banco guarde en un cajón los títulos. Además, creemos necesaria una medida que imponga la inscripción en el registro en un plazo razonable.
–¿Qué opinión les merece la finalización de los alquileres de renta antigua?
–L.C.: Esto ha sido un clamor a nivel nacional. No era más que una moratoria que se daba a la Ley de Arrendamiento para favorecer que los establecimientos que tenían un alquiler con arreglo a la ley antigua, no sufrieran de golpe una regularización que hiciera inviable la explotación de su negocio. Nosotros somos administradores de fincas y tenemos que velar por el buen régimen de la casa y que los propietarios de los locales reciban rentas justas por esos establecimientos. Hay una máxima que me gusta, y dice: El negocio que no da para pagar alquiler, quizá no sea tan negocio. En Melilla hay muchos negocios que han subsistido con rentas de arrendamiento ficticias, nada representativas con el mercado. Hay cierto sentir entre la ciudadanía respecto a negocios tradicionales, que debían, por su carácter ancestral, mantenerse contra las leyes del mercado. A mi parecer, la moratoria, que ha sido de 20 años, ha conllevado tiempo suficiente para que esos negocios tomen medidas alternativas para subsistir. Hay que empatizar con el propietario que ha padecido la imposibilidad de revisar esas rentas con el precio del mercado.
F.P.: También ocurre en las zonas céntricas de las ciudades que el propietario que tenía un arrendamiento conforme a la ley antigua quedaba penalizado al no poder disfrutar de la entrada de las grandes franquicias. Por parte de los arrendatarios se ha vendido como si los hubieran echado, pero han tenido 20 años para renegociar el contrato o buscar alternativas.
–¿Cuántos colegiados del CAF hay en Melilla?
–L.C.: En un censo de unos 1.100 colegiados, en Melilla hay 25. Porcentualmente es una cifra pequeña.
F.P.: Melilla es una ciudad un poco especial porque no hay tanta cultura de comunidad de propietarios en sí como de propietarios con muchos inmuebles, por lo que hay una tradición más familiar de administradores. Aquí puede crecer la profesión todavía bastante.
–¿Cuáles son las principales preocupaciones que tienen las comunidades de vecinos a día de hoy?
–F.P.: La principal es la morosidad, porque estamos hablando de un 30%. La morosidad y la crisis han hecho que las reuniones de vecinos sean más crispadas. El segundo problema es la convivencia. Ahí los administradores hacemos de mediadores e incluso de psicólogos. L.C.:El Colegio de Málaga y Melilla ha dado los primeros pasos en un Instituto Arbitral y en una Centro de Mediación para la resolución de conflictos, buscando atender a una necesidad social, que es buscar soluciones rápidas a estos problemas de convivencia.
