Salomón Serfaty: “Cualquier persona que haya suscrito un crédito hipotecario puede reclamar”

–El Tribunal Supremo ha indicado que la banca deberá devolver los gastos de tasación de todas las hipotecas firmadas antes de la Ley de Contratos de Créditos Inmobiliarios de junio de 2019. ¿Qué significa esto para un melillense que tenga la hipoteca firmada antes de esa fecha?

 –Significa algo muy importante. Cualquier persona en Melilla que haya suscrito un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda estará en condiciones de efectuar esta reclamación. La entidad financiera deberá devolver el total del importe que ha costado la tasación del bien financiado, vivienda, local, etc.

–¿Qué argumenta el Tribunal Supremo para que ahora sea la entidad bancaria la que se haga cargo de ese pago?

–En realidad, el Tribunal Supremo reitera su jurisprudencia y la tasación se suma a la devolución de los gastos de registro y gestoría y la mitad de los notariales, que ya habían sido señalados en fallos anteriores.

Sin embargo, aclara que, en las hipotecas firmadas bajo la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, en vigor desde junio de ese mismo año, los gastos de tasación corresponderán al prestatario, ya que así aparece articulado.

–¿Tras esta sentencia se esclarece del todo quién tiene que asumir los gastos de tramitación de una hipoteca?

–Sí. La cuestión queda perfectamente definida por el Tribunal Supremo y ese es el criterio que deben seguir los bancos y los particulares. Deben reintegrar ese importe.

Esta doctrina supone que los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales. Solo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en el que las normas tributarias establecen que el principal sujeto pasivo es el prestatario, corre a cargo de los consumidores.

–¿Cuánto dinero de media podría recuperar un melillense? ¿Sabe el número de personas afectadas por esta cuestión?

–Se dan situaciones muy individualizadas, pero el importe promedio en Melilla para una factura de una empresa de tasación de viviendas, y para una finca con una dimensión y estructuras no especialmente destacadas puede estar en torno a los 600 euros.

–¿Cómo tiene que proceder una persona que tenga una hipoteca firmada antes de la ley? ¿Qué pasos tiene que dar para recuperar ese dinero de los gastos de tasación? ¿Podría reclamarlos una persona que ya haya terminado de pagar su hipoteca?

–Debe dirigirse a su entidad financiera y solicitar la devolución. Lo ideal es que devuelvan estos importes a sus clientes sin tener que acudir a los tribunales. En caso de dilación o negativa, se puede solicitar la tutela judicial y presentar una demanda ante los Juzgados para exigir a las entidades que reintegren esos importes, como ya ocurrió con las famosas cláusulas suelo, tipos de interés referenciados al IRPH, etc.

–En 2019 ya se adoptó desde el Tribunal Supremo que los gastos de notaría debían dividirse entre el banco y el cliente, así como los gastos de gestoría y registro de la hipoteca. ¿Se está cumpliendo?

–La banca entró desde esa fecha en importantes tareas de autodisciplina y de cumplimiento en el apartado de reparto de gastos vinculados a esas operaciones de financiación.

No ocurrió lo mismo con la devolución de las sumas por aplicación de las famosas clausulas suelo, que tuvieron una etapa de alta litigiosidad, ya que el sector bancario destacaba que el fallo solo era aplicable en caso de la que la cláusula hubiera sido declarada abusiva por un tribunal, lo que llevaba a valorar cada caso concreto.

–¿Qué consejos daría un melillense que tiene que firmar ahora una hipoteca? ¿En qué aspectos debería fijarse para evitar un abuso por parte de las entidades bancarias?

–Siempre recomendamos una adecuada planificación, ya que la entidad financiera solo va a aportar el préstamo para una parte de los costes totales. El melillense que vaya a solicitar esta financiación debe tener en cuenta gastos adicionales por gestoría, notaría, registro de la propiedad, etc.

Existen ciertos factores que conviene analizar para que puedan negociarse con la entidad bancaria, y que en cualquier caso tenemos que conocer para no encontrarnos con sorpresas.

Una de estas cuestiones son los productos vinculados. El banco no puede obligarte a contratar ningún otro producto como condición para concederte la hipoteca, a excepción de una cuenta corriente en la entidad, aunque es habitual que nos ofrezca bonificaciones por cada uno de ellos. Deberemos valorar si nos merece la pena contratar productos como un seguro de vida o del hogar o un plan de pensiones a cambio de esta bonificación. Y, en relación con la cuenta corriente, revisar si se aplicarán comisiones de algún tipo.

Otra de las cuestiones que debemos revisar, y que podemos negociar, es si la hipoteca que nos ofrece el banco cuenta con una comisión de apertura, que puede suponer un considerable importe, y que deberemos valorar en conjunto con el resto de condiciones de la hipoteca.

Por otro lado, si nuestra hipoteca es variable, una cuestión que establecerá el banco es la periodicidad de la revisión del préstamo. Al encontrarse el Euríbor en un nivel tan bajo, la tendencia de los bancos es que esta revisión se realice semestralmente, y no anualmente, como solía ser habitual, ya que de esta manera es más probable que el banco se beneficie de la variación en este índice.

Existen también dos cuestiones que pueden resultar relevantes si en algún momento nos encontramos con dificultades a la hora de hacer frente al préstamo: la imputación de los pagos y los avalistas. La imputación de los pagos se refiere a que, en caso de que tengamos algún otro préstamo con el banco, la entidad puede incluir en la escritura el orden en el que los cobrará en caso de falta de liquidez. De modo que puede suceder que el banco fije que cobrará antes los préstamos de menor valor, lo que puede situarnos en situación de impago de la hipoteca, siempre es recomendable hacer un calculo previo para tener expectativas claras.

También en relación con los impagos están los avalistas. Tenemos que saber que no es la única figura existente para garantizar quién responderá por nuestra hipoteca en caso de impago, ya que existe también, por ejemplo, la del hipotecante no deudor, que puede resultarnos más beneficiosa. En cualquier caso, hay que ser consciente de que el avalista asume una gran responsabilidad, por lo que no es recomendable que firmemos nada que no entendamos o que nos genere dudas a este respecto.

Debemos prestar atención a otros aspectos como si nos aplican IRPH o estamos ante una hipoteca multidivisa, ambas no demasiado recomendables. Otro aspecto es la cláusula de vencimiento anticipado o el hecho de que la entidad quiera cargarnos con la totalidad de los gastos de constitución de la hipoteca.

Conviene revisar muy bien que la escritura no contiene ninguna de las cláusulas abusivas consideradas ilegales, algo que puede marcar la diferencia tanto en el importe que abonaremos como en otras cuestiones que pueden condicionarnos.

El cliente tiene derecho a que el banco le envíe el contrato completo siete días antes de la firma para que pueda revisarlo, y que si tiene cualquier duda acerca de la hipoteca puede acudir al notario hasta tres días antes de la firma para que éste le resuelva cualquier duda al respecto del contenido del documento público.