Crecimiento del mercado inmobiliario en Melilla: Oportunidades y retos para 2025

El mercado inmobiliario de Melilla se encuentra en una etapa de crecimiento notable reflejado en un aumento significativo de los precios tanto en la compra como en el alquiler de viviendas. Este fenómeno no es aislado, sino el resultado de una combinación de factores relacionados con la economía local, las características específicas de la demanda y las particularidades de la oferta en la ciudad. En el último año, los precios han experimentado una subida que ha impactado a los potenciales compradores y arrendatarios, convirtiendo el acceso a una vivienda en un desafío para muchos, pero también en una oportunidad para quienes ven el sector como una inversión a largo plazo. Este incremento de precios se ha visto impulsado principalmente por la alta demanda, un factor constante en Melilla, especialmente debido a la llegada regular de funcionarios procedentes de la península, quienes encuentran en la ciudad un lugar estratégico para residir de forma temporal o permanente.

La ubicación es otro de los elementos fundamentales que explica esta tendencia al alza en el mercado. Las zonas más exclusivas, como el Industrial, San Lorenzo y, en menor medida la zona del Real, concentran la mayor parte del interés, no solo por sus características urbanísticas y servicios, sino también por el atractivo de sus entornos, que las convierten en las áreas más codiciadas. Este interés, naturalmente, eleva los precios, generando un efecto en cadena que afecta a todo el mercado inmobiliario de la ciudad. A pesar de ello, Melilla sigue siendo vista como un destino atractivo para la inversión en propiedades, debido a su estabilidad y al flujo constante de demanda que garantiza un retorno potencial en términos de alquiler o revalorización a largo plazo.

Para quienes deciden dar el paso de comprar una vivienda, el proceso conlleva una serie de trámites esenciales. Uno de los aspectos principales es la obtención de una hipoteca, un requisito fundamental para la mayoría de los compradores, ya que facilita la financiación del inmueble. Además, es imprescindible formalizar un contrato de arras, que sella el acuerdo entre las partes y asegura el compromiso de compra. En algunos casos, también se requiere una autorización por parte de la Delegación del Gobierno, especialmente en situaciones específicas relacionadas con la normativa local. Junto a estos trámites, los compradores deben considerar los gastos adicionales asociados a la adquisición de una vivienda. En el caso de inmuebles de segunda mano, el coste de Hacienda asciende al 3% del precio del inmueble, al que se suman los gastos de registro y notaría, que representan un 1,5%. En cambio, las viviendas de nueva promoción implican un impuesto del 4%, además de los costes habituales de registro, notaría y un pequeño porcentaje adicional por la tramitación de Hacienda.

A pesar de estas cargas económicas, comprar una propiedad en Melilla sigue siendo una opción interesante para muchos. Tener una vivienda propia no solo proporciona seguridad financiera y estabilidad, sino que también se percibe como un elemento clave del patrimonio familiar, especialmente en una ciudad donde la cultura de la propiedad está profundamente arraigada. Aunque los tipos de elevados intereses han frenado ligeramente el volumen de compras en el último año, las perspectivas para el futuro son positivas, especialmente con la reciente bajada del Euribor, que podría dinamizar el mercado en 2025 al facilitar condiciones más favorables para los compradores.

BAJADA DEL EURIBOR

El Consejo de Gobierno decidió a principios de diciembre bajar los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo (BCE) 25 puntos básicos. En especial, la decisión de bajar el tipo de interés aplicable a la facilidad de depósito -tipo de interés mediante el que el Consejo de Gobierno guía la orientación de la política monetaria- se basa en su evaluación actualizada de las perspectivas de inflación, la dinámica de la inflación subyacente y la intensidad de la transmisión de la política monetaria.

La decisión del BCE de reducir los tipos de interés tiene una repercusión inmediata en el Euríbor, el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España. Al bajar los tipos, el Euríbor tiende a seguir esta misma trayectoria, lo que se traduce en una disminución de las cuotas mensuales para aquellos que tienen una hipoteca referenciada a este índice. 

¿Por qué ocurre esto? El Euríbor refleja el coste al que los bancos se prestan dinero entre sí. Si el BCE baja los tipos, el coste de financiación para los bancos también disminuye y esta reducción se traslada en parte al Euríbor.

Las bajadas de tipos no solo benefician a quienes ya tienen una hipoteca, sino también a aquellos que están pensando en adquirir una vivienda. Con unas condiciones de financiación más favorables, el acceso a la vivienda se vuelve más accesible. Los bancos, ante esta nueva situación, suelen ajustar sus ofertas, ofreciendo tipos de interés más competitivos y plazos de amortización más flexibles.

La relación entre las bajadas de tipos y el mercado inmobiliario es compleja. Por un lado, las hipotecas más baratas estimulan la demanda, lo que puede llevar a un aumento de los precios de la vivienda. Sin embargo, otros factores como la oferta disponible, la situación económica general y las políticas gubernamentales también influyen en la evolución del mercado.

¿Qué podemos esperar en 2025? Sin duda un aumento de la demanda. Es probable que veamos un incremento en el número de compradores interesados en adquirir una vivienda, especialmente en aquellos segmentos de población con menores ingresos. Además en Melilla al ser una zona limitada, los precios podrían experimentar un crecimiento más acelerado. Sin embargo, en otras áreas con un mayor número de viviendas disponibles, el impacto en los precios podría ser más moderado. La competencia entre bancos también será de esperar. Los bancos buscarán atraer a nuevos clientes ofreciendo condiciones cada vez más ventajosas, lo que puede traducirse en una mayor competencia y en una reducción de los márgenes.

Si bien las bajadas de tipos tienen beneficios a corto plazo, también es importante tener en cuenta los posibles riesgos a largo plazo. Un aumento excesivo de los precios de la vivienda podría generar una nueva burbuja inmobiliaria, con las consecuencias negativas que ello conlleva. Otro riesgo podría ser la desigualdad. Los beneficios de las bajadas de tipos no se distribuyen de manera uniforme. Los propietarios de vivienda y los inversores se benefician más que los inquilinos y aquellos que no tienen acceso al crédito. Esto produciría la dependencia del crédito. Una economía excesivamente dependiente del crédito puede ser más vulnerable a las crisis económicas.

La compraventa de viviendas en España aumentó en agosto un 0,6% con respecto al mismo mes de 2023, mientras que las hipotecas constituidas sobre vivienda subieron en mayor medida, un 7,7%. Los datos están reflejados por el Colegio de Registradores de la Propiedad a partir de las operaciones inscritas. Sin embargo, estas cifras contrastan con el dato de julio, cuando la compraventa de viviendas creció un 19,4% y las hipotecas para la compra de una casa se dispararon el 23,5%, según datos provisionales del Instituto Nacional de Estadística.

Los mayores incrementos de las compraventas de vivienda se dieron en Melilla (60,6%), en Asturias(20,9%), en Extremadura (14,9%) y en País Vasco (12,6%).

El mercado inmobiliario en España ha registrado un encarecimiento sostenido en los últimos años, y las proyecciones para 2025 indican que esta tendencia se intensificará. El economista Gonzalo Bernardos, conocido por sus análisis sobre el sector, ha afirmado que “el precio de la vivienda en algunas ubicaciones va a subir más del 15%”. Durante una intervención con la plataforma Trioteca, especializada en asesoría hipotecaria, Bernardos expuso los factores que están configurando un “boom inmobiliario”, señalando que “el mercado muestra signos inequívocos de recuperación, y las condiciones actuales favorecen un aumento significativo de la demanda en los próximos meses”.

El economista describe el escenario actual como una “tormenta perfecta” que está impulsando el incremento de los precios. Entre las principales razones de esta situación, destaca el elevado nivel de empleo logrado gracias a la estabilidad laboral promovida por la reforma laboral impulsada por la vicepresidenta Yolanda Díaz. Esta estabilidad, combinada con la previsión de un crecimiento salarial superior a la inflación en 2025, facilitará que más ciudadanos puedan plantearse la compra de una vivienda. Además, es muy probable que los tipos de interés del Banco Central Europeo se reduzcan progresivamente a partir del segundo trimestre de 2025. Este descenso hará más asequible el acceso al crédito hipotecario.

Un factor adicional que presiona al mercado de compraventa es la situación del alquiler. Los precios de las rentas, en constante ascenso en las 52 capitales de provincia, alcanzan niveles récord que llevan a muchos inquilinos a valorar la compra como una opción más rentable. Un considerable número de familias, que en su momento no pudo adquirir una vivienda por las condiciones financieras adversas, estaría ahora preparado para hacerlo. De hecho, se estima que alrededor de un millón de hogares podrían lanzarse al mercado inmobiliario en 2025.

Las previsiones de Bernardos también apuntan a un auge significativo en el número de transacciones. El economista estima que en 2025 se podrían superar las 825.000 viviendas vendidas, una cifra similar a la registrada en los años previos a la crisis de 2008. Sin embargo, mientras la vivienda de segunda mano experimentará un protagonismo abrumador, alcanzando un récord histórico, la oferta de obra nueva se mantendrá limitada a unas 100.000 unidades debido a las dificultades en la promoción de nuevas construcciones.

La reciente rebaja en los tipos de interés beneficiará a un 45% de las personas que ya tienen una hipoteca variable contratada en España y también a aquellos que buscan una nueva oferta hipotecaria durante este año. Si comparamos el Euríbor de mayo de 2023, que cerró en el 3,86%, con el de mayo de este año, situado en el 3,68%, la reducción implica un ahorro de 27 euros al mes y 325 euros al año para una hipoteca con un capital pendiente de 250.000 euros a 30 años.

Entre las opciones que están ganando popularidad en el mercado hipotecario se encuentran las hipotecas mixtas, que combinan un periodo inicial con tipo fijo (habitualmente de 3 a 5 años) y un posterior ajuste al Euríbor. Además, se están posicionando las hipotecas duales, que permiten al cliente decidir cuántos años desea mantener un tipo fijo y cuántos un tipo variable, lo que ofrece flexibilidad según las necesidades del comprador.

Los bancos también están explorando nuevas estrategias para atraer a los clientes. Cada vez es más común que las entidades financieras asuman los costos de tasación de la vivienda, una medida que busca hacer más atractivas sus ofertas. Asimismo, algunas hipotecas están vinculadas a otros servicios, como seguros de hogar, vida o protección frente a impagos, aunque también existen bancos que han adoptado un modelo de “vinculación cero”, eliminando incluso la necesidad de domiciliar la nómina.

Es importante tener en cuenta las diferencias regionales dentro de España, ya que comunidades como el País Vasco y Madrid suelen ofrecer mejores condiciones hipotecarias que otras regiones. A pesar de todas las opciones emergentes, las hipotecas fijas siguen siendo las preferidas por muchos compradores, alcanzando en algunos casos un tipo de interés nominal (TIN) del 2%.

MERCADO INMOBILIARIO EN MELILLA 2025

El mercado inmobiliario de Melilla, de cara a 2025, presenta un panorama que promete dinamismo y nuevas oportunidades gracias a la reciente bajada del Euribor. Este cambio en los tipos de interés podría convertirse en una clave de estímulo para el sector, facilitando el acceso a hipotecas con condiciones más favorables para los compradores. Con una reducción en el coste de financiación, es probable que más familias y particulares se animen a dar el paso hacia la adquisición de una vivienda, lo que impulsará el número de transacciones tanto en propiedades nuevas como de segunda mano.

La bajada del Euribor no solo beneficiará a quienes buscan comprar, sino que también podría equilibrar parcialmente los precios del mercado, suavizando el ritmo del aumento registrado en los últimos años. Esto no significa necesariamente una disminución de los valores, ya que la demanda en Melilla sigue siendo alta, especialmente en zonas privilegiadas como el Industrial, San Lorenzo y el Real. Sin embargo, con hipotecas más costosas, el mercado podría volverse más competitivo, atrayendo tanto a compradores locales como a inversores de otras regiones interesadas en las oportunidades.

Además, el contexto económico global será un factor determinante en 2025. Si se mantiene una tendencia positiva en los indicadores financieros, es probable que el sector inmobiliario de Melilla experimente un crecimiento sostenido. Las políticas de promoción económica y los incentivos fiscales, si se implementan de manera efectiva, también podrían jugar un papel importante en este desarrollo, haciendo que la compra de propiedades sea más atractiva tanto para residentes como para inversores.